Incitatif à l’achat d’une première propriété

Quelques critères à respecter pour demander cet Incitatif :

• vous devez disposer de la mise de fonds minimale requise;
• votre revenu admissible ne dépasse pas 120 000 $;
• votre emprunt total est limité à 4 fois le revenu admissible.  

Si vous respectez ces critères, vous pouvez demander au gouvernement du Canada un prêt hypothécaire avec participation de 5 % ou de 10 %. Aux termes d’un prêt hypothécaire avec participation, le gouvernement participe à l’appréciation et à la dépréciation de la valeur de la propriété.

Comment fonctionne ce programme? 

L’Incitatif permet aux acheteurs d’une première propriété de réduire leurs mensualités hypothécaires sans faire augmenter leur mise de fonds. Cet Incitatif ne porte pas intérêt et ne prévoit pas de remboursements réguliers.

Par l’entremise de cet Incitatif, le gouvernement du Canada offre aux accédants à la propriété :

• 5 % pour l’achat d’une maison existante;
• 5 % ou 10 % pour l’achat d’une habitation neuve.

Comment savoir ce que je dois rembourser?

Vous pouvez rembourser le montant intégral de l’Incitatif à n’importe quel moment, sans pénalité pour remboursement anticipé. Vous devez rembourser l’Incitatif après 25 ans ou à la vente de la propriété, selon la première éventualité. Le remboursement sera fondé sur la juste valeur marchande de la propriété : 

• Vous recevez un Incitatif correspondant à 5 % du prix d’achat de 200 000 $ de votre maison, soit 10 000 $. Si la valeur de votre maison monte à 300 000 $, vous rembourserez 5 % de la valeur courante, soit 15 000 $. 
• Vous recevez un Incitatif correspondant à 10 % du prix d’achat de 200 000 $ de votre maison, soit 20 000 $. Si la valeur de votre maison tombe à 150 000 $, vous rembourserez 10 % de la valeur courante, soit 15 000 $.

REMARQUE : Même si la valeur de votre propriété diminue, vous êtes tenu de rembourser le prêt hypothécaire avec participation en fonction de la valeur courante de l’habitation au moment du remboursement.  

Comment présenter une demande?

Complétez les documents d’application (à suivre), puis apportez-les à votre prêteur. Il finira de remplir votre formulaire de demande.

REMARQUE : À compter du 2 septembre 2019, pour activer le paiement de l’Incitatif, vous DEVEZ composer le 1-833-974-0963 et donner le nom du notaire ou de l’avocat que vous avez choisi pour votre transaction. Vous devez fournir cette information le plus rapidement possible, au plus tard 2 semaines avant la date de clôture.

Le programme devrait être prêt pour la réception des demandes d’Incitatif à compter du 2 septembre 2019. Si une demande est approuvée, la clôture de la transaction d’achat doit se faire le 1er novembre 2019 ou après.

Financement disponible

Le financement total est de 1,25 milliard de dollars sur 3 ans.

Pourquoi est-elle réservée aux acheteurs d’une première propriété? 

Pour de nombreux Canadiens, en particulier les jeunes et les acheteurs d’une première propriété, trouver un endroit abordable où habiter est plus qu’un défi, c’est quelque chose qui semble impossible. L’offre de maisons à acheter ou d’appartements à louer est inférieure à la demande. Ainsi, le coût d’un endroit agréable à vivre est trop élevé et dépasse ce que beaucoup de gens, surtout les jeunes Canadiens, peuvent se payer.

Cette initiative vise à aider les jeunes Canadiens à accéder à la propriété d’une façon financièrement responsable et abordable. Statistiquement, il s’agit du groupe démographique ayant le plus faible pourcentage de propriétaires. 

Comment l’Incitatif aidera-t-il les jeunes Canadiens qui ont du mal à amasser la mise de fonds? 

L’emprunteur doit répondre aux exigences de la mise de fonds minimale provenant de sources traditionnelles, comme des économies, un retrait ou la liquidation d’un régime enregistré d’épargne retraite (REER) ou un don non remboursable d’un proche parent. En obtenant l’Incitatif, l’emprunteur n’aura peut-être pas à épargner une mise de fonds aussi élevée pour être capable de faire les paiements hypothécaires. 

Quelles sont les propriétés admissibles? 

L’Incitatif aide les accédants à la propriété à acheter leur première maison. Les propriétés résidentielles admissibles sont :

• maisons neuves
• maisons existantes
• maisons mobiles/usinées neuves ou existantes

Les propriétés résidentielles peuvent comprendre de 1 à 4 logements

Types de propriétés résidentielles :

• maisons individuelles
• maisons jumelées
• duplex
• triplex
• quadruplex
• maisons en rangée
• logements en copropriété

IMPORTANT : La propriété doit être située au Canada. Elle doit être habitable et accessible à l’année.

Les maisons mobiles ou usinées sont-elles admissibles?

Oui, les maisons mobiles neuves ou existantes sont admissibles mais le pourcentage de l’Incitatif est de 5 %. Les maisons mobiles ou usinées seront admissibles et la maison pourra être installée sur un terrain acheté ou loué.

Puis-je acheter une propriété aux termes du programme et la louer? 

Non. L’Incitatif vise à aider les emprunteurs à acheter leur première propriété avec l’intention de l’occuper. Les immeubles de placement ne sont pas admissibles. 

Les situations difficiles pourraient donner lieu à des exceptions.

Incitatif par type de propriété
Type de propriété	Incitatif (%)
Maison neuve	5 % ou 10 %
Maison existante	5 %
Maison mobile/usinée neuve ou existante	5 %

Rénovations?

Le propriétaire n’est pas tenu d’informer l’administrateur du programme avant de faire des rénovations. Cependant, il doit tenir compte des avantages ainsi que des coûts des rénovations prévues puisque le gouvernement du Canada profitera de l’augmentation de la valeur marchande au moment du remboursement de l’Incitatif.

Qui peut présenter une demande? 

• Les citoyens canadiens, résidents permanents ou résidents non permanents autorisés à travailler au Canada.
• Le revenu maximal admissible des emprunteurs est de 120 000 $.
  • Le revenu admissible total doit être de 120 000 $ par année ou moins.  
  • Les exigences établies par les prêteurs et les assureurs prêts hypothécaires relativement au revenu s’appliquent.
• Au moins un des emprunteurs doit être un acheteur d’une première propriété selon les critères ci-après.

Qu’est-ce qu’un revenu admissible?

Pour que vous soyez admissible à l’Incitatif, le revenu admissible combiné indiqué dans votre demande ne doit pas dépasser 120 000 $. Que vous fassiez la demande pour vous-même, ou avec un ami ou un conjoint, vous devrez faire la somme de vos revenus admissibles et vous assurer qu'elle est inférieure à 120 000 $.

Voici quelques exemples de revenu admissible :

• Salaire annuel (avant impôt)
• Revenus de placements
• Revenus de location

Faites-vous partie des acheteurs d’une première propriété? 

Vous faites partie des acheteurs d’une première propriété si vous répondez à l’un des critères suivants :

• vous n’avez jamais acheté de propriété avant;
• vous êtes divorcé ou séparé de votre conjoint de fait (même si vous ne répondez pas aux autres critères s’appliquant aux acheteurs d’une première propriété);
• dans les 4 dernières années, vous n’avez pas habité dans un logement dont vous ou votre conjoint actuel étiez propriétaire.

IMPORTANT : Il est possible que vous ou votre conjoint soyez admissible à l’Incitatif (si vous êtes mariés ou conjoints de fait) selon le critère relatif aux 4 dernières années, même si vous avez déjà été propriétaire d’un logement.

Comment fonctionne la période de 4 ans?

La période de 4 ans commence le 1er janvier de la quatrième année précédant le financement de l’Incitatif et se termine 31 jours avant la date à laquelle l’Incitatif est versé. Par exemple, si l’Incitatif est versé le 1er novembre 2019, la période de quatre ans commence le 1er janvier 2015 et se termine le 30 septembre 2019.

Quelles sont les modalités du prêt hypothécaire? 

• L’emprunt total est limité à 4 fois le revenu admissible. Le total du prêt hypothécaire et du montant de l’Incitatif ne peut pas représenter plus de 4 fois le revenu admissible total. Le montant de la prime d’assurance prêt hypothécaire est exclu du calcul.
• Les rapports d’amortissement brut de la dette et d’amortissement total de la dette ne peuvent dépasser 39 % et 44 % respectivement. Cette modalité ne s’applique qu’au prêt hypothécaire de premier rang et est assujettie aux exigences établies à cet égard par les prêteurs et les assureurs prêts hypothécaires.
• L’Incitatif constitue un prêt hypothécaire de second rang sur le titre de propriété. Il n’implique pas de versements réguliers de capital. Le prêt ne porte pas intérêt et sa durée maximale est de 25 ans.
• Le gouvernement du Canada participera à l’appréciation et à la dépréciation de la valeur de la propriété au remboursement.

Faut-il une assurance prêt hypothécaire? 

• Les prêts hypothécaires doivent être admissibles à l’assurance prêt hypothécaire de Canada Guaranty, de la SCHL ou de Genworth. Le prêt hypothécaire de premier rang doit représenter plus de 80 % de la valeur de la propriété. Il est assujetti à une prime d’assurance prêt hypothécaire.
• La prime sera calculée selon le rapport prêt-valeur du prêt hypothécaire de premier rang seulement, c’est-à-dire le montant du prêt de premier rang divisé par le prix d’achat. Le montant de l’Incitatif est inclus dans la mise de fonds totale. 
• Les primes d’assurance prêt hypothécaire peuvent varier selon l’assureur de prêt hypothécaire et être assujetties à des taxes provinciales.

Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire?

C’est une assurance qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Elle s’applique à tout prêt lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat ou de la valeur marchande de la propriété. Pour l’Incitatif, le prêt doit être assurable par l’un des 3 assureurs hypothécaires autorisés au Canada, soit Canada Guaranty, la SCHL ou Genworth.

Quelles sont les exigences pour la mise de fonds? 

• La mise de fonds minimale est de 5 % de la première tranche de 500 000 $ de la valeur d’emprunt et de 10 % de la valeur d’emprunt supérieure à 500 000 $.
• La mise de fonds minimale doit provenir de sources traditionnelles.
• Remarque : Les prêts personnels non garantis et marges de crédit non garanties ne sont pas des sources admissibles pour la mise de fonds minimale dans le cadre de ce programme.
• Remarque : Pour les immeubles de 3 ou 4 logements, la mise de fonds minimale est de 10 %.

Qu’est-ce qu’une source de mise de fonds traditionnelle?

Les mises de fonds traditionnelles proviennent des propres ressources de l’emprunteur, notamment :

• économies;
• retrait ou liquidation d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER);
• don non remboursable fait par un proche parent.

Quelle est la date de clôture de la vente?

C’est la date à laquelle la vente de la propriété est définitive. Le titre de propriété est enregistré et les fonds sont versés. Le nouveau propriétaire a alors le droit juridiquement reconnu de prendre possession de la propriété.

Est-ce que je peux transférer mon prêt de premier rang à une autre institution financière?

Oui, vous pouvez transférer un prêt de premier rang à une autre institution financière sans avoir à rembourser un prêt hypothécaire avec participation (l’« Incitatif »). Les modalités du prêt de premier rang ne doivent pas être modifiées. Dans certains cas, des frais juridiques pourraient être payables au moment du transfert lorsqu’il s’agit d’un prêt hypothécaire avec participation.

Si j’achète une autre propriété, est-ce que je peux transférer l’Incitatif et le prêt de premier rang existant sur la nouvelle propriété?

Aux termes de l’Incitatif, un tel transfert est considéré comme étant une vente, et l’Incitatif devra alors être remboursé.

Quelles sont les modalités de remboursement?  

L’acheteur d’une première propriété devra rembourser le montant de l’Incitatif après 25 ans ou à la vente de la propriété, selon la première éventualité.

L’acheteur peut également rembourser le montant de l’Incitatif au complet en tout temps, sans pénalité pour remboursement anticipé. Le refinancement du prêt hypothécaire de premier rang n’entraînera pas le remboursement de l’Incitatif.

Avant de vendre la propriété, l'acheteur doit obtenir l'approbation de l'administrateur du programme. Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter la section 7.13 du Manuel des politiques opérationnelles.

Comment le montant du remboursement est-il calculé?

• Si l’acheteur reçoit un Incitatif de 5 %, il doit rembourser 5 % de la valeur de l’habitation au moment du remboursement.
• Si l’acheteur reçoit un Incitatif de 10 %, il doit rembourser 10 % de la valeur de l’habitation au moment du remboursement.

Le montant du remboursement est calculé selon la juste valeur marchande de la propriété au moment où le remboursement est exigé.

Que se passe-t-il si je ne suis incapable de rembourser le prêt de premier rang et l’Incitatif au moment de vendre la propriété?

L’administrateur du programme collaborera au cas par cas avec les emprunteurs qui éprouvent des difficultés financières afin de trouver des solutions de remboursement.

D’autres coûts sont-ils associés à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété?

Des frais supplémentaires peuvent être associés à l’Incitatif :

• Frais juridiques supplémentaires : Votre avocat ou votre notaire pourrait vous facturer des frais plus élevés puisqu’il devra faire la clôture de 2 prêts hypothécaires.
• Frais d’évaluation : Pour rembourser l’Incitatif, vous pourriez devoir faire faire une évaluation pour déterminer la juste valeur marchande de votre propriété.
• Autres frais : Des frais supplémentaires pourraient être engagés tant que l’Incitatif n’est pas remboursé, par exemple lors du transfert de votre prêt hypothécaire de premier rang à un nouveau prêteur, ou lors d’un refinancement.

Voyons un cas précis

Anita veut acheter une maison neuve de 400 000 $. Anita a économisé la mise de fonds minimale requise de 20 000 $ (5 % du prix d’achat).

Aux termes de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, Anita peut demander un montant de 40 000 $ sous forme de prêt hypothécaire avec participation (10 % du coût d’une habitation neuve).

Le montant qu’Anita doit emprunter et ses dépenses mensuelles sont ainsi réduits.

Les versements hypothécaires d’Anita sont donc de 228 $ de moins par mois ou 2 736 $ de moins par année.

Puis, 10 ans plus tard, Anita vend sa maison au prix de 420 000 $. Anita devra rembourser l’Incitatif qui sera calculé en pourcentage de la valeur courante de la propriété.

Anita devrait ainsi rembourser 10 % de ce montant, soit 42 000 $, au moment de la vente de la maison.

Et voici un autre cas

Jean dispose d’un revenu annuel admissible de 83 125 $. 

Pour que Jean soit admissible à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, le prix de son logement en copropriété ne peut pas dépasser 350 000 $. Jean a la mise de fonds minimale requise de 5 % du prix d’achat, soit 17 500 $ provenant d’économies.

Jean a droit à un prêt hypothécaire avec participation de 35 000 $, soit 10 % pour une maison neuve.

Cela réduirait les versements hypothécaires de Jean de 200 $ par mois, soit 2 401 $ par année.

Les années ont passé, et Jean décide de vendre son logement, mais celui-ci vaut maintenant 320 000 $. Au moment de vendre son logement au prix de 320 000 $, Jean devra rembourser l’Incitatif sous forme de pourcentage de la valeur courante de la propriété. Jean devrait ainsi rembourser 10 % de ce montant, soit 32 000 $, au moment de la vente.

* Ces exemples ne sont fournis qu'à titre indicatif. Anita et Jean devront rembourser l'Incitatif à 10 % de la juste valeur marchande au moment de la vente de la propriété ou après 25 ans, selon la première de ces éventualités. Les valeurs des propriétés et les prix des habitations utilisés dans cet exemple ne sont pas une indication des valeurs prévues des propriétés.

Incitatif à l’achat d’une première propriété - Faits saillants (PDF)

Incitatif à l’achat d’une première propriété - processus d'application - Illustration Intéractive (PDF - Télécharger)

IAPP - Manuel des politiques opérationnelles (PDF)

IAPP - Questions et Réponses (PDF)