Incitatif à l’achat d’une première propriété du Canada | Un chez-soi d'abord
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Incitatif à l’achat d’une première propriété

L’Incitatif à l’achat d’une première propriété vient en aide aux acheteurs d’une première habitation admissibles. Il réduit leurs mensualités hypothécaires, sans accroître leur fardeau financier.

Quelques critères à respecter pour demander cet incitatif :

  • vous devez disposer de la mise de fonds minimale requise;
  • votre revenu admissible ne dépasse pas 120 000 $;
  • votre emprunt total est limité à 4 fois le revenu admissible.

Si vous respectez ces critères, vous pouvez demander au gouvernement du Canada un prêt hypothécaire avec participation de 5 % ou de 10 %. Aux termes d’un prêt hypothécaire avec participation, le gouvernement participe à l’appréciation et à la dépréciation de la valeur de la propriété.

* Les demandes d’incitatif seront acceptées à compter du 2 septembre 2019 (sous réserve de circonstances imprévues). La première transaction sera conclue le 1er novembre 2019.

Modalités du programme

Comment fonctionne ce programme?

L’Incitatif permet aux acheteurs d’une première propriété de réduire leurs mensualités hypothécaires sans faire augmenter leur mise de fonds. Cet Incitatif ne porte pas intérêt et ne prévoit pas de remboursements réguliers.

Par l’entremise de cet Incitatif, le gouvernement du Canada offre aux accédants à la propriété :

5 % pour l’achat d’une maison existante;
5 % ou 10 % pour l’achat d’une habitation neuve.

Comment savoir ce que je dois rembourser?

Vous pouvez rembourser le montant intégral de l’incitatif à n’importe quel moment, sans pénalité pour remboursement anticipé. Vous devez rembourser l’incitatif après 25 ans ou à la vente de la propriété, selon la première éventualité. Le remboursement sera fondé sur la juste valeur marchande de la propriété :

  • Vous recevez un incitatif correspondant à 5 % du prix d’achat de 200 000 $ de votre maison, soit 10 000 $. Si la valeur de votre maison monte à 300 000 $, vous rembourserez 5  % de la valeur courante, soit 15 000 $.
  • Vous recevez un incitatif correspondant à 10 % du prix d’achat de 200 000 $ de votre maison, soit 20 000 $. Si la valeur de votre maison tombe à 150 000 $, vous rembourserez 10 % de la valeur courante, soit 15 000 $.

REMARQUE : Même si la valeur de votre propriété diminue, vous êtes tenu de rembourser le prêt hypothécaire avec participation en fonction de la valeur courante de l’habitation au moment du remboursement.

Incitatif par type de propriété
Type de propriété Incitatif (%)
Maison neuve 5 % ou 10 %
Maison existante 5 %
Maison mobile/usinée neuve ou existante 5 %

Financement disponible

Le financement total est de 1,25 milliard de dollars sur trois ans.

REMARQUE : Le programme devrait être prêt pour la réception des demandes d’incitatif à compter du 2 septembre 2019. Si une demande est approuvée, la clôture de la transaction d’achat doit se faire le 1er novembre 2019 ou après.

Admissibilité et exigences

Qui peut présenter une demande?

  • Les citoyens canadiens, résidents permanents ou résidents non permanents autorisés à travailler au Canada
  • Le revenu maximal admissible des emprunteurs est de 120 000 $
    • Le revenu admissible total doit être de 120 000 $ par année ou moins
    • les exigences établies par les prêteurs et les assureurs prêts hypothécaires relativement au revenu s’appliquent
  • Au moins un des emprunteurs doit être un acheteur d’une première propriété selon les critères ci-après.

Faites-vous partie des acheteurs d’une première propriété?

Vous faites partie des acheteurs d’une première propriété si vous répondez à l’un des critères suivants :

  • vous n’avez jamais acheté de propriété avant
  • vous êtes divorcé ou séparé de votre conjoint de fait (même si vous ne répondez pas aux autres critères s’appliquant aux acheteurs d’une première propriété)
  • dans les 4 dernières années, vous n’avez pas habité dans un logement dont vous ou votre conjoint actuel étiez propriétaire

IMPORTANT : Il est possible que vous ou votre conjoint soyez admissible à l’Incitatif (si vous êtes mariés ou conjoints de fait) selon le critère relatif aux 4 dernières années, même si vous avez déjà été propriétaire d’un logement.

Comment fonctionne la période de 4 ans?

La période de 4 ans commence le 1er janvier de la quatrième année avant l’année où vous avez acheté votre maison. Elle se termine 31 jours avant la date où vous achetez votre nouvelle maison. Voici quelques exemples :

  • si vous avez acheté une maison le 31 mars 2016, la période de 4 ans commence le 1er janvier 2016 et se termine le 28 février 2020
  • si vous avez vendu la maison dans laquelle vous habitiez en 2014, vous pourriez être admissible en 2019 ou si vous avez vendu la maison en 2015, vous pourriez être admissible en 2020.

Le prêt hypothécaire est-il assujetti à d’autres modalités?

  • L’emprunt total est limité à 4 fois le revenu admissible. Le total du prêt hypothécaire et du montant de l’incitatif ne peut pas représenter plus de quatre fois le revenu admissible total. Le montant de la prime d’assurance prêt hypothécaire est exclu du calcul.
  • Les rapports d’amortissement brut de la dette et d’amortissement total de la dette ne peuvent dépasser 39 % et 44 % respectivement. Cette modalité ne s’applique qu’au prêt hypothécaire de premier rang et est assujettie aux exigences établies à cet égard par les prêteurs et les assureurs prêts hypothécaires.
  • L’incitatif constitue un prêt hypothécaire de second rang sur le titre de propriété. Il n’implique pas de versements réguliers de capital. Le prêt ne porte pas intérêt et sa durée maximale est de 25 ans.
  • Le gouvernement du Canada participera à l’appréciation et à la dépréciation la valeur de la propriété au remboursement.

Faut-il une assurance prêt hypothécaire?

  • Les prêts hypothécaires doivent être admissibles à l’assurance prêt hypothécaire de Canada Guaranty, de la SCHL ou de Genworth. Le prêt hypothécaire de premier rang doit représenter plus de 80 % de la valeur de la propriété. Il est assujetti à une prime d’assurance prêt hypothécaire.
  • La prime sera calculée selon le rapport prêt-valeur du prêt hypothécaire de premier rang seulement, c’est-à-dire le montant du prêt de premier rang divisé par le prix d’achat. Le montant de l’incitatif est inclus dans la mise de fonds totale).
  • Les primes d’assurance prêt hypothécaire peuvent être assujetties à des taxes provinciales.

Quelles sont les exigences pour la mise de fonds?

  • La mise de fonds minimale est de 5 % de la première tranche de 500 000 $ de la valeur d’emprunt et de 10 % de la valeur d’emprunt supérieure à 500 000 $.
  • La mise de fonds minimale doit provenir de sources traditionnelles.
  • Les mises de fonds traditionnelles proviennent des propres ressources de l’emprunteur, notamment :
    • économies
    • retrait ou liquidation d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER)
    • don non remboursable fait par un proche parent
  • Remarque : Les prêts personnels non garantis et marges de crédit non garanties ne sont pas des sources admissibles pour la mise de fonds minimale dans le cadre de ce programme.

Quelles sont les propriétés admissibles?

L’Incitatif aide les accédants à la propriété à acheter leur première maison. Les propriétés résidentielles admissibles sont :

  • maisons neuves
  • maisons existantes
  • maisons mobiles/usinées neuves ou existantes

Les propriétés résidentielles peuvent comprendre de 1 à 4 logements.

Types de propriétés résidentielles :

  • maisons unifamiliales
  • maisons jumelées
  • duplex
  • triplex
  • quadruplex
  • maisons en rangée
  • logements en copropriété

IMPORTANT : La propriété doit être située au Canada. Elle doit être habitable et accessible à l’année.

Quelles sont les modalités de remboursement?

L’acheteur d’une première propriété devra rembourser le montant de l’incitatif après 25 ans ou à la vente de la propriété, selon la première éventualité.

L’acheteur peut également rembourser le montant de l’incitatif au complet en tout temps, sans pénalité pour remboursement anticipé. Le refinancement du prêt hypothécaire de premier rang n’entraînera pas le remboursement de l’incitatif.

Comment le remboursement est-il calculé?

  • L’acheteur qui reçoit un incitatif de 5 % ou de 10 % rembourse 5 % ou 10 % de la valeur de l’habitation au remboursement.
  • Le remboursement est fondé sur la juste valeur marchande de la propriété.

Voyons un cas précis*

Anita veut acheter une maison neuve de 400 000 $. Anita a économisé la mise de fonds minimale requise de 20 000 $ (5 % du prix d’achat). 

Aux termes de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, Anita peut demander un montant de 40 000 $ sous forme de prêt hypothécaire avec participation (10 % du coût d’une habitation neuve).

Le montant qu’Ania doit emprunter et ses dépenses mensuelles sont ainsi réduits.

Les versements hypothécaires d’Anita sont donc de 228 $ de moins par mois ou 2 736 $ de moins par année.

Puis, 10 ans plus tard, Anita vend sa maison au prix de 420 000 $. Anita devra rembourser l’incitatif qui sera calculé en pourcentage de la valeur courante de la propriété.

Anita devrait ainsi rembourser 10 % de ce montant, soit 42 000 $, au moment de la vente de la maison.

Et voici un autre cas*

Jean dispose d’un revenu annuel admissible de 83 125 $.

Pour que Jean soit admissible à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, le prix de son logement en copropriété ne peut pas dépasser 350 000 $. Jean a la mise de fonds minimale requise de 5 % du prix d’achat, soit 17 500 $ provenant d’économies.

Jean a droit à un prêt hypothécaire avec participation de 35 000 $, soit 10 % pour une maison neuve.

Cela réduirait les versements hypothécaires de Jean de 200 $ par mois, soit 2 401 $ par année.

Les années ont passé, et Jean décide de vendre son logement, mais celui-ci vaut maintenant 320  000 $. Au moment de vendre son logement au prix de 320 000 $, Jean devra rembourser l’incitatif sous forme de pourcentage de la valeur courante de la propriété. Jean devrait ainsi rembourser 10 % de ce montant, soit 32 000 $, au moment de la vente.

* Ces exemples ne sont fournis qu'à titre indicatif. Anita et Jean devront rembourser l'incitatif à 10 % de la juste valeur marchande au moment de la vente de la propriété ou après 25 ans, selon la première de ces éventualités. Les valeurs des propriétés et les prix des habitations utilisés dans cet exemple ne sont pas une indication des valeurs prévues des propriétés.